刚需和改善都不要慌！优先摇号背后还藏有"玄机"

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刚需优先摇号新政公布后，激起千层浪。刚需欢呼的同时，部分改善诉求新政的不妥，刚改是不是刚需？为什么不能优先？甚至有质疑之声说为成都纳税多年的刚改还不如刚刚学历落户的外地人？

【链接：重磅！成都实施刚需优先摇号，这3类人符合条件（附新政14问）】

刚需优先政策是否会再“打补丁”？我们不知道，不过笔者认为刚需优先政策实施不能单看公布的条款细则，还有在供应侧的部分调整和改变，龙湖天璞和万达城的拿证预售细节，可见端倪。

装修价格不再一致 分户型有不同装修风格及报价

早在3月29日，恒大御龙天峰获得预售许可，这是首次在预售公示中提供成品住房装修方案价格表的项目，从方案表中我们可以看到该楼盘提供了三种装修方案，装修价格均为2750元/㎡。此后陆续获得预售证的朗诗煕华府和龙湖天璞也公布了装修方案表，同一楼盘的装修价格一致。

恒大御龙天峰装修方案表

朗诗煕华府装修方案表

特别要关注的是4月3日，成都刚需优先摇号第二盘——成都万达城获得预售证，其提供的装修方案显示，针对不同户型，有不同的装修方案及报价，最低的2944元/平米，最高3418元/平米，价差约500元/平米，当然，使用哪一种方案、哪一个价格是购房者可根据户型选择的。

万达城装修方案表

如果我们把刚需和改善用户型面积大小来区分，会有一个认知：刚需一般都买小户型，改善买大户型。通过刚需优先摇号的两个项目，不难发现在报价上都有一个共同的参考标准——户型面积，特别是万达城的装修报价，直接把户型详细的列了出来。我们发现性价比更高的房源都偏向了刚需人群，这是否是刚需优先摇号政策的“隐性条约”呢？

无独有偶，乐居在网络上发现了一则关于装修限价的消息（消息来源及真假有待核实）：90平米以下，不超过1500元/平米；90—120平米，不超过2000元/平米；120—144平米，不超过3500元/平米；144平米以上，不限价。这则消息所透露出来的信息就是：刚需房源相应的装修价格也会比改善房源低很多。

虽然这则消息的真假未知，但从目前摇号楼盘的报价来看，商品房的限价，确实只限住了清水的部分（由房管局审定），装修部分的价格目前并没有限制。

单盘价差超5000元/平米的龙湖天璞

自带“光效”的龙湖天璞，不仅仅是作为刚需优先摇号第一盘+锦江区摇号第一盘备受关注，摇号以来单盘单价差最大的楼盘，目前最贵装修套餐都是焦点。

占地面积38亩的龙湖天璞，规划了4栋住宅449套房源，项目首开即全部房源推出。户型面积113-143平米，价格约13000-18500元/平米，其中装修标准3986元/平米。在三个摇号优先级划分中，90套棚改货币化安置，占比总房源数的20%；216套刚需优先摇号，占比48%；143套普通购房者摇号，占比32%。

项目总平图（2、3、4栋为公寓，1、5、6、和7栋为住宅）

单价差超过5000元/平米！什么原因？摇号以来开盘项目大部分价格区间较小，但是终其产品属性，即便是同一项目，各房源间的产品差异也大，面积大小、朝向、楼层、景观等等都是影响因素。

项目测绘图

7栋和1栋的3号和4号房源，114平米的户型，含装修单价范围约13000元/平，总价约148万。位置在楼栋的外侧，临街。

7栋和1栋的1号和2号房源，126平米的户型，含装修单价范围12400元-13600元/平，含装修总价范围157万-171万。楼栋内侧，朝中庭。

5栋和6栋的1号房源，126平米的户型，含装修单价范围16000元-17500元/平，含装修总价范围203万-222万。位置在楼栋的外侧，不临街。

5栋和6栋的2号和3号房源，143平米的户型，含装修单价范围是15700元-18500元/平，含装修总价范围224万-264万。楼栋内侧，朝中庭，正南方向。

可以看出来龙湖天璞的房源定价幅度是摇号以来新的改变，根据房源产品本身的差异阶梯型定价。面积较小的户型单价低，大面积更高品质户型单价高。按常规的刚需思路，会首选面积较小、单价总价较低的户型，而面积较大、单价总价较高的户型可能会留给第三个选房优先级的普通客户选择。棚改、刚需、刚改以及普通购房者在摇号按序选房中，衡量自身的居住需求，对不同产品的房源进行选择，芝麻西瓜各取所需，留给刚改选择符合需求房子的可能性更大，更加回归“房住不炒”的本质。

网友评论：

网友A：好户型，性价比高的都给棚改户和刚需了。

网友B：这次给改善降温，平均价1.5万，但是非刚需只能以1.8万来买。

除了高单价差，另外一个引发争议的点是龙湖天璞的装修报价——3986元/平米，这是公证摇号以来装修报价最高的项目。

龙湖天璞装修方案表

龙湖天璞装修详细标准

网友评论：

网友A：其实大家心里都明白。装修价本身就是为了补偿由于限价导致的开发商利润损失。

网友B：成都这波整的好！清水价格控制好，成都没涨价，涨的是装修款而已。

网友C：你是开发商遇到限价你也会这么干。

网友D：真要实打实的说，装过房子的都明白，4000一平米的装修能把房子装成皇宫。

成都房地产市场即将迎来的改变，可能不仅是刚需优先摇号政策，从目前透露出的信息来看，可能会持续出现单盘产品差异房源价格梯度差异化，装修方案价格差异化，这两种从供给侧的改变来配合刚需优先摇号政策的实施。虽然按面积段“装修限价”并未经核实，但目前已知的两种改变，确实给刚需优先政策造成的部分质疑予以了一定市场化的解决方案。那么“装修限价”是否属实？刚需优先政策还会有补充么？欢迎爆料，乐居也将持续关注。


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deandy9527

刚需应该是户口本里没有商品房的才是刚需

丫婷﹁]]

给这个城市的纳税都够房子首付了，没想到想改善下房子。优先权都比不上刚来这个城市的大学生，和外来的来这个城市的投机者

mrjixiang

买房顺序确实太坑爹，想要改善一下居住条件吧，还必须等别人先选起来那还改善啥子！房子就是商品，连挑剔的权利都没有了！还有啥子幸福感

cyt0909

畸形市场没得救了

yujuan

原来不摇号的时候，买房人的注意力是分散的，大家只看自己关心的楼盘，所以人还不是很多，现在摇号了，在短期时间内，全城人的目光都集中在几个楼盘上，所以就出现几万人抢几百套的情况，摇号本来就是一种最高明的营销，高！！

棣乔泞啷

真是吃人不吐骨头

xyc2

刚需应该包含本地的家庭人均住房面积小于多少的，这种是真的蜗居。

david_tito

同样的产品针对不同的人群价格差异巨大，算歧视吗？

tianyu521

请问，3900元每平的装修值500每平？