万达彻底转型，碧桂园成“高科技企业”

hqingxi

2019，春江水暖鸭先知。

昨日，地产“一哥”悄悄更新了官网，抛弃“地产”定位，从“中国最大的新型住宅开发商”改成了“为全世界创造美好生活产品的综合性企业”。

几天前，在年会上宣布，万达商业今年内剥离所有业务，“一平方米也不能有”。

再往前，从“退休”的在2018年度演讲吐露，从长远来看，“你怎么暴利，从市场上得到的，市场一定让你偿还回去。”

去年一年，地产市场由火爆转向冰封，但从2018年年底到2019年年初，各类楼市政策接踵而至。作为这个市场最为深度的参与者，目前的变迁，对企业来说，是惊涛骇浪还是柳暗花明？

那些争先恐后放话“抛弃房地产”的企业，是真的要弃地产而去，还是，挂着“转型”的羊头，卖着“拿地”的狗肉？

从27家券商及行业机构的2019年楼市预测和策略报告中，局姐为你寻找出隐藏其中的2019地产行业发展密码，以及，被机构推荐最多的，十家年度最具投资潜力的地产行业相关股票。

下面是局姐带来的2019地产研报之“房企篇”。

01

2019房企江湖的一些共识

趋势

强者恒强，大而不倒

在之前的2019地产研报重磅分析之“

市场篇

”里，局姐已经给出过30家券商及行业机构对于今年地产市场的整体定调：

销售面积、销售金额、新开工……各项市场数据都将处于下行周期，但政策面会逐步改善，不同地区和产品走势将出现分化。

而在机构眼中，今年的房企江湖，大概会是这个样子的：

1. 行情将逐步走出底部，业绩增长确定性较强，估值修复会成为2019年的板块主旋律。

2. 行业集中度进一步提升，强者恒强，大而不倒，但小而美的房企并非没有机会。

3. 总的来说，重点布局一二线的房企就是要比三四线的过得好。

4. 房企降杠杆是大潮流。在借钱的价格和难易度方面，企业之间会发生分化。之前借钱太多的房企，品牌形象不好的房企，管理松散的房企，金主爸爸都不喜欢。

5. 下行周期会重新构建行业的生态，大型房企的多元化产业转型会加速，一部分细分行业会异军突起，享受新时代的红利。

但是，尽管机构认为房企转型会加速，局姐依然坚持认为，对于绝大多数房企而言，一切朝着各个产业链条的转型，都是为了更好地扫除障碍，做好主业。

要找个新行业，能像地产开发这样，没有太多难度地稳定躺赚，真是挺不容易的。

股价

年内迎来投资“蜜月期”

对于今年的地产板块，机构普遍认为，年内见底的可能性大，即将进入正收益区间。

首先，无论在A股还是H股，地产板块的估值，真的真的已经很低了……

天风证券根据销售面积累计增速对房地产销售周期进行划分，发现，从2019年1月开始，地产行业已经进入衰退期，此时行业基本面刚明确向下，但地产股相对收益为正的概率大。

随着政策宽松已进行一段时间，行业基本面恢复，房企销售和盈利逐步改善，地产股便会迎来买入的最好时机。

具体而言，这个“最好的买入时机”在什么时间呢？机构之间有一定的分歧，但总的来说，在今年上半年。

有机构分析称，通常情况下，新开工和销售面积同比增速转负后 1-2 个月，地产股将见底。但本轮销售与新开工增速有点不同步，9 月销售已经转负，新开工仍保持两位数的增长，预计新开工数据将在今年2季度走弱，甚至转负。

这也意味着，可能会在2季度见底，叠加行业政策边际宽松，将迎来投资的“蜜月期”。

布局

重仓一二线的房企就是过得比三四线好

土地是房地产开发企业的原材料，业内亲切地以“面粉”相称。往年，手握“面粉”多的企业发展动力自然充足，有造出更多“面包”的能力。而这一轮，叠加去化压力，“面粉”也分了高下。

“

市场篇

”里提到，今年一二线城市和三四线城市的走势会出现严重分化，从销量来看，一二线城市基本平稳，三四线城市将量价齐跌。

可以想见，重仓一二线的房企销售回款率将比较好，今年的销量将有可观增长，而重仓三四线的房企，可能遇到较大的去化压力。

要知道，公司的收入和利润，短期来看，就主要取决于其前期的销售与结算的节奏。

和销售能力对应的，除了利润，还有“造血”能力。中金表示，保守预测下，一二线房企 2019 年可支配销售回款的 40-50%用于拿地，而三四线公司仅为 25-35%。

鉴于市场的变化，机构普遍看好土储侧重一二线的房企，如果能在政策关照的重点区域有一大堆土储就更好了，比如说粤港澳大湾区，比如说长三角，或者雄安。

与恒大这种农村包围城市的房企就有点不受待见了。

分化

集中度提升之外，看好管控优良的房企

今年，房企的集中度会提升吗？毋庸置疑。

从海外成熟市场的经验来看，Top10 的销售金额集中度在 30%-40%左右。我们国家TOP10房企2017年末的市占率仅为 23.5%，相比成熟市场有近乎翻倍的增长空间。

但是，房企如何扩大版图？逻辑已经变了。

过去几年中，三四线城市行情火爆，一线房企纷纷下沉布局，依靠强大的运营周转能力和品牌优势，降维打击般抢占了大批三四线城市小型房企的市场份额。

你想想你家所在的小镇，这两年是不是被大型房企“收割”了一轮？

2019年，随着人口增速的下行，将进入稳定发展期，整体市场销售金额在未来大概率会持平甚至下滑。

同时，由于三四线市场的逐步降温，龙头房企不可能再大规模蚕食三四线小型房企的市场份额，对于他们来说，对手将从三四线本地的小型房企切换到同级别的企业。

总而言之，找钱能力优良，管理精细化，产品竞争力强，高的头部房企，更容易脱颖而出。

融资

还债高峰叠加融资成本分化

接下来的这两年，有个比较特殊的背景——房企的还债鸭梨，很重。

从境内的信用债来看，中金估算，2019年，房企全年境内信用债偿付压力超过6000亿美元，较2018年翻番。

而中资房企美元债到期量较2018年到期量增长56%，2020年，将迎来偿付高峰。

怎么还上钱？销售回款是一个渠道，但今年销售铁定好不到哪去，就只有借新还旧了。

“

市场篇

”里说到过，2019年，货币宽松周期会延续。降准会有，降息也未必没有可能，货币政策传导机制将会被同步疏通。

“大河有水小河满”，流入房企的资金有望增加，融资成本也会下滑。但是，金融行业一向“嫌贫爱富”，钱会选择性流入更加有偿债能力的企业，融资成本将进一步分化。

便宜的钱会选择哪一类公司？龙头国企当然是首选。而过度运用杠杆，利用杠杆进行多元化的公司，品牌和上下游溢价能力低的公司，管理红利低的公司，金主爸爸显然是不喜欢的。

对于成长型高杠杆房企来说，2019，确实是一个关键的分水岭。

02

哪些地产转型方向值得期待

伴随着地产行业的每一轮周期，房企转型都会掀起一股热潮，但机构认为，当行业逐渐进入成熟期，转型升级已经不是临时的避风港，而成了企业发展的必然选择。

相比中小型房企，机构更看好龙头房企在多元化方面的拓展。

现在的龙头房企都转型到了哪些领域？有一张不算太全面的图，可以窥见一斑。

这些五花八门的方向之中，哪些将是今年的风口呢？

物业

未来5年市场规模超1.2万亿

物业管理行业是房企产业链扩展最为密集的方向，全国TOP20的房企里面，有13家都涉足物业板块。

2018年，密集登陆资本市场。

与地产主业相比，机构普遍看好物业行业的强确定性。

大部分物业公司之前从属于母公司企业，有着刚性的市场份额支撑，而且物业服务公司属于轻资产行业，拥有稳定的现金流，相对传统地产开发，很容易获得更高估值。

尤其是大房企的，背靠大树好乘凉，爸爸们开发的房子源源不断地送到手上，成就了超稳定的业绩增长。

局姐也挺看好的。

长租

政策扶持，市场空间广袤

长租是典型政策驱动的行业。

2015 年以来、国务院等机构相继出台政策支持租赁市场发展，“只租不售”地块的不断入市和类REITs 产品的发行，一方面增加了租赁住房的供给，另一方面，也拓宽了房企的融资渠道。

而从需求的角度而言，现在国内租赁的人口占比对比、等发达国家也严重偏低，市场具有较大的发展空间。

2019年初，集体建设用地建租赁住房试点已经扩容了一轮，2019也将是租购并举落实的元年。政策利好将一直陆续有来，在相关公司股价上会有正向的反馈。

然而业内的小伙伴们，大家都知道，我们的租售比依然低于国际，对于长租公寓的运营者而言，若是重资产，只能靠退出的溢价获利，若是轻资产……轻资产运营难度实在大极了。

总之，做了长租公寓的房企，大都期待以长租之名先占着坑，以期获得后期旧改和拿地的先机。

03

机构最看好哪十大地产相关企业

最后，在27家机构中，一共有19家机构推荐了具体的个股。

局姐对此进行收集整理，选出了机构最看好的十大地产相关企业。小伙伴们，请按需取用哦！

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MaxLucky

拿地是房企生存的关键啊。

chensongkensan

现在房地产市场处在分化的阶段，这几年很关键

wangbin5543

人人有房子住就好，不一定要每个人买房

jack5018

偷偷告诉你们，我家的地一亩才20万，要不要过来拿？

dyj811027

租金不会和房价一样暴涨就好

留级生

租的毕竟还是别人的，买的才是自己的，有钱还是买吧

ＤＪ战神

看什么时候能给租碧桂园的房子住，小区绿化看着不错

巴班吉达

拿到地才是第一次步，后期更需要大公司长远的规划

传奇私服rugess

这话有道理，所以现在要大力发展租赁业务