2017年阵亡5家长租公寓 风口上的“猪”要怎么飞起来

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2017年，一批租赁住房用地的供应让长租公寓站在了楼市风口。

2017年底，第一批长租公寓死亡名单出炉。

成都，聚合了TOP30房企的三分之一、传统二房东、上市公司、国家队等十数家品牌，红海厮杀，率先入局者九猪已然倒闭，一月租也已无法联系，FUNX公寓和幸福居合并。

但扩张，仍是长租公寓市场2017年的主旋律。

今后两年，抢市场下的扩张为重要一环，但运营能力和资源整合，也将成为市场的主基调。重资产投入的长租公寓市场，规模，成为目前衡量优质标的的最大标准。届时，大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米，将轮番上演。

再难也要活下去

规模上不去就只有死路一条？

“2018年，宜吾公寓打算做到两千间的规模，未来计划通过城中村的房屋托管服务，将规模做到一万间以上”。

趁着中午吃饭间隙，成都宜吾公寓创始人易孝军在春熙路旁的茶餐厅边吃边说。

彼时，宜吾公寓房间数不到300间。2016年，这个数据为79间。

公开数据显示，成都本科以上学历落户12万人、流动人口631.66万人，政策和风口加持的长租公寓，在2017年迎来大爆发。

超500家品牌、政府、开发商、中介、酒店、创业者……狂飙突进的市场，在2017年末，迎来了第一批死亡名单。

宜吾公寓，也通过接手一个资金杠杆利用率过高的团队，提前实现2017年发展目标。

资本催熟下，今后两年，抢市场下的长租公寓规模战将到来。

在成都，龙湖冠寓已落地14店7500间房间，开业近1800间，成为集中式公寓领域的翘楚；在分散式公寓方面，优客逸家以近2万间房间，一骑绝尘。

龙湖方面表示，2018年开业目标4000间，2019间5000间。预计2019年末，冠寓在成都的房源保有量将超10000间。

优客逸家，也在成都达到了近2万间的城市规模临界点，下一步重点实现自我造血的良性发展。

除下方表中的品牌外，拥有宏伟目标、已布局成都的万科泊寓，计划3年内100万间的碧桂园、五年上市的旭辉领寓……场上的“运动员”绝大多数都公布了未来发展的宏伟目标，为未来两年的长租公寓市场添足了佐料。

千间以下的品牌混战，投机者的入场，则为2018年市场的清场备足了条件。

在成都，翻开58同城品牌公寓馆，30个以上公寓品牌、数千套房源赫然在列。有近乎一半找不到官网和官方介绍页面，大部分仅将微信公众号作为展示窗口，而公众号平均一月更新不到一条的占一半以上。

“有一家云南的企业，手里刚有几套房源，出租之后看到租金差挺高，想跟我们换股扩张，被我们拒绝了”，易孝军略显无奈的说。

冲规模，获取房源成为了重中之重。

规模越大亏得越多

长租公寓的盈亏还未找到平衡点

抢房，也开始在行业蔓延。

目前，中介、自主拓房，是长租公寓获取房源的主要途径。

“曾经，中介安排我们和另一家品牌看南门同一套房，我们报价1800元，对方直接报价2000元。”

易孝军提供了一组数据：2016年，600-800元可以签一套；到2017年，1000-2000元/套是常事。千元以下已基本找不到。其拿房成本占比已从30%猛增到60%。

一年时间，获取房源的成本翻了一倍。这只是非热门区域。

众多品牌重点布局的三环和南门，高成本拿房已成普遍现象。

在可预见的三年内，伴随着各大品牌的规模冲刺，拿房成本将进一步抬升，这个哑巴亏，对于房东来说却挺幸福。

房源分布主要在三环内和城南的优客逸家，根据其提供的数据，单套房源平均获取成本为2000-3000元，拿房成本占比达到70-90%。

更不用说还有平均3-6万/套的装修、人员、运营管理、拓客等方面的成本费用。

而集中式公寓，因其整栋获取及相应内部公区配套，其房源获取成本要高于分散式公寓。

部分公寓品牌房源分布情况

重资产、成本高，租金+服务费几乎为单一营收来源，盈利，成为长租公寓品牌近两年不约而同回避的问题。

2017年4月，优客逸家宣布在成都市场首次实现单城市盈利。

据了解优客逸家的业内人士透露，这个盈利，是通过大量裁员控制成本得以实现。纵观目前再无宣称盈利的城市或公寓品牌，此说法较为可信。

据优客逸家介绍，其目前收入为租金收入+管理服务费，管理服务费包括WIFI、双周保洁、维修、杂费代缴，为租金的10%。

优客逸家的收入模式可代表分散式公寓品牌的收入来源。

对于集中式公寓来说，以龙湖冠寓为例，除租金收入外，资产的保值增值、服务运营、社群经济等成为营收支撑点，这也是集中式公寓的收入来源。

虽然无法得知集中式公寓品牌收入占比，但从各渠道查阅了解，租金收入仍旧占据绝对地位。

规模下的成本高企，盈利仍旧是各品牌难以言说的痛点。

纵观外卖、打车等市场，其惯用套路均为充足弹药冲规模、抢份额，拿下市场后方集中精力优化运营、寻求盈利。

长租公寓目前也进入抢市场阶段。

从租金来看，分散式的优客逸家单间平均租金500-1600元，创业型宜吾公寓平均租金1000元左右；集中式公寓主流租金在1500-4500左右。

来源：世联行-2017年成都长租公寓市场研究

来源：世联行-2017年成都长租公寓市场研究

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涨完房子涨房租

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成都房子太多了

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长租公房的人员复杂，不会按照合同办，主要是为了保持正常运行，按合同执行的话，租房成本比按揭贷款还高，不适合过渡外来者。房客为了降低成本，就窝居，居住条件大大变差。对房屋的破坏大。就象共享单车一样的原因和结果。

tq00d6u

18年死一群！等待