重读成都绿城多利桃花源

践踏

注释：非原创

在这个连昨天都没有新闻价值的时代，去讨论一个建成一年有余的地产项目，怎么看都像是自讨没趣。事实上，我们也不认为成都多利绿城桃花源有被忽视的借鉴之处。我们一直致力于跟踪研究中国的“城市更新”，但土地性质决定了它更像是个“农村更新”项目。项目方多利将其营销为“城市与乡村的生命共同体”，这句期许背后暗含了不少我们未曾深刻意识的无奈。我们希望通过这个案例，来分享我们对这个话题的思考。

成都多利绿城桃花源是多利、平安（在2016年投资了多利股份）和绿城联合开发的项目，去年六月动工，今年三月对外开放。项目沿用了绿城的高端住宅品牌“桃花源”，仅27套住房，单套面积从88m2到188m2不等，共计3312平方米。但项目为40年产权，后期生活耗费均为商业价格，并且购买方必须以公司身份购买。相当于多利将这个农业项目的部分所有权转让给其他公司主体。

这么操作的原因，是因为项目所在地属于农村集体土地。在新政试点下，开发项目必须是与农村发展相关联的，比如乡村旅游、养老地产等，这意味着桃花源项目房产的购买方同时也必须是农业公司。公司购买多利绿城桃花源房产的同时，会被同时配送1~2亩的农地院子，当作“公司”经营农业的土地，可以选择自己种植，也可以交付多利统一管理。

西南财经大学经济学院副教授刘璐认为这种开发方式属于“打擦边球”。桃花源属于“多利有机小镇”的先发项目，小镇规划涵盖4个村庄，占地超过1.2万亩，计划投资超过100亿元。整个项目秉持“建设用地不增加、农业用地不减少、农民利益不受损”的原则，先收拢农民宅基地土地，把农民集体安置在项目周边，整理节约出来的土地用于建设桃花源和度假酒店（当前建设中，引入了法国LUX乡村酒店管理公司运营管理）（图1）。

这种边缘化的操作手法至少引发了三层问题。首先，农村土地集体经营试点，本意是为了加快土地规模化经营，进一步提高农业规模化水平，缓和城乡收入差距，这被认为是国家完成工业化和城市化的最后一步。这个政策是在划定不可动摇的18亿亩基本农田，保障粮食安全的基础上推出的。但宅基地不能强制复耕的社会约束（一刀切的政策显然会引发巨大社会反响：当前农村劳动人口在城乡间流转，大部分宅基地仍有强烈的被保留需求，但一户户单独谈判的管理成本会大得不可思议），反过来制约了农地向规模化运营的转变——一方面是桃花源业主的农地院子可能会逐渐荒废，彻底退出农耕地领域（类似于农村的抛荒现象，毕竟没有谁指望这个过活）。即便是雇人打理，成本结构上很明显也是有悖于国家农业向机械化运营的转向思路的。

再下一层的问题是，桃花源这样的项目为什么会被市场接受？该地距成都市中心车程接近1个半小时，据悉每平米单价超过2.4万元（同区域的别墅大溪地单价仅为9000元左右），还不能按揭，只接受全款购买。市场钱多是流于表面的答案。背后的原因只能是市场逐渐生发出了对更高品质居住环境的需求。中国的人口密度决定了只能走大城市集约化发展的道路，市场要素集中在城市极大地节约了交流成本，提高了经济效率。但从居住角度来看，人天然地希望拥有更大的活动空间。但城市内部是不可能给高财富阶层提供广阔的居住空间的（这不仅在经济上不合算，也影响社会公正）。可需求如果足够强烈，总会有供给：桃花源这样的地产项目就是潜在答案：离城市要足够远到无法被打扰，又不会远到自己难以到达，并且环境要比城市优越得多。这样高财富阶层可以在工作与生活、城市与乡村间切换。既不耽误工作，也能享受城市难有的静谧。

图 1：“多利有机小镇”先期开发的2700亩土地，除了桃花源，还有酒店等乡村旅游项目

“擦边球”不仅是土地政策层面上的，也同样反映在桃花源的建筑形态上。“田园综合体”的定位让它看起来更像是原先宅基地建筑的翻新，而不是基于城市富人城郊第二居所的功能从新设计的建筑。从现代人对空间的需求偏好来看，桃花源项目的房屋排布、院子内景观布置和室内设计，尽量提供市内住房在活动空间上难以满足的功能。当然，可能因为地块规模太小，非拥挤的排布难以安置更多可售住宅。但我们认为桃花源这种风格的设计，可能是为了规避过于炫目带来的过分注目，有意让整个产品被忽视（图2~8）。

图2：“桃花源”不应该只有一种形态，即便是仿古，川西建筑也不该长成江南小镇的模样，形态有时本身就是涵义

图3：业主公司的农地院子，仅仅是为了满足项目的农业“经营需求”

图4~6：建筑风格首先对应的是居住者的活动功能，传统的中式庭院可能反应了现代都市人对晴耕雨读的虚幻美好想象，但它并不能解决对庸场的逃离需求。更开阔的活动空间，能承担更多市内住所无法提供的生活场景，是城郊住所的基本职责所在

图7~8：桃花源室内全精装，包括古代绝不会有的中央空调和地暖。工业时代提供了农耕时代永远无法提供的对身体感官的安慰，明白这点就不会对后者寄予不切实际的想象

当然，可能是贫穷限制了我们对高财富阶层居住需求的想象。但事实上我们相信，随着生活水平的提升，对空间的消费需求会越来越强烈。事实上，这两年兴起、引发众多探讨的乡村旅游，其驱动原动力，正是城市中产阶级对“更开阔空间”的向往：除了陌生环境带来的新鲜感，更重要的是人烟稀少所带来的放松（中国城市化还在半途，城市人对乡村生活其实并不陌生，并没有足够的时空距离让城市人对农村文化生发美好幻想，挖掘农村文化来吸引城市居民是条歧路）。但中产阶级无法负担长期持有这种开阔空间的成本，只能选择“租赁”：这正是乡村旅游的商业模式。毫无疑问，桃花源项目的LUX乡村酒店面向的正是成都市冉冉升起的庞大中产消费群体。

总结而论，多利绿城桃花源项目是中国人多地少特征下，在法律运行的情况下尽力开拓出来的满足特定人群市场需求的项目。消费者对更大空间的需求是首要动力，但能成型是因为城乡用地间存在的巨大价差，让开发商有动力去利用价格更低的农地去向城市居民提供居住和度假房产。

最后一层问题是，这个模式是可复制的吗？可能不能。

首先，地块位置和大城市的距离要足够恰当，区位上满足这个条件的农地本身并不多。其次，桃花源项目得以开发是处在农村集体土地整体运营的政策试点窗口期内，相信后期正式的农村土地流转政策会把杜绝这种开发模式，毕竟国家更希望农地规模化运营。最后，是多利农庄“有机农业”的特殊身份让地方政府为之开了绿灯。

除了房产开发，多利还准备在有机小镇上设立“都市农业科创中心”，意欲联合中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心，采取“成果转让+创新导师+孵化基地+服务平台”的模式，开展农业高新科技成果孵化、新技术新品示范和有机蔬菜行业标准研究，并为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。但对以有机蔬菜起家的多利来说，随着国内食品安全品质的提高，市场对有机蔬菜的需求已经不那么迫切了（有机蔬菜价高产低的问题天然地难被市场接受，即便是有机消费大国美国，对“有机”的定义也在放松，当然这是另一个问题了）。地方政府未来引进如多利农庄一样的农业企业时，自然也会考虑公司产品的市场接受度，这毫无疑问会限制多利农庄向收入更低、对有机蔬菜接受度更低的城市扩张，因此桃花源项目的异地复制也就更难了。


本文版权归原作者所有，如有侵权请联系管理员删除，原文地址：https://www.toutiao.com/a6512286749631185421/