未来二十年最大的投资机会在哪里？

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作者 | 奶爸

来源 | 财经奶爸

最近流行一段子：是否有房拉开了人与人之间的“阶层”，在哪里有房同样也拉开了人与人之间的“阶层”。

从后视镜中回头看过去二十年是房地产投资的黄金二十年，那未来二十年最大的投资机会在哪里呢？

一、为什么要投资

我一个同学在成都有5套房产，产权面积约600平方米，从去年初到现在差不多单价涨了1万元，房产升值了600万，很多人工作一生也很难赚取600万吧。

有钱就买成资产，存钱看似没有风险其实有最大的贬值风险。无论是黄金、房产、股权等长期来看收益率都会强于银行存款。

二、如何配置房产

以成都为例，看看房产的收益率如何？奶爸所在的小区2003年新开盘单价约3000元，目前单价约18000元，如果不考虑贷款加杠杆买房，14年来上涨5倍，年化收益约13.7%，若在2003年首付三成买房，上两倍杠杆，年化收益可超过20%。

奶爸认为配置房产应尽量遵循以下原则：

1.尽量使用杠杆，即尽量利用银行资金贷款买房；

2.在经济能力承受范围内尽量选择优质楼盘的大户型，因为限购政策，不要浪费购房名额；

3.在房产低迷政府鼓励买房的时候出手，能享受优惠的贷款利率和优惠的价格；

4.将房产作为一种资产配置长期持有，切莫在行情火热的时候跟风买入进行短期炒作。

成都这一轮房价大涨，很多投资客并没有赚到钱，因为大涨前房价横盘了近5年，投资客多数把房子卖在了房价大涨前。购入优质房产用于自己居住，长期持有才是王道。

三、房产市场

当前所有人都预期成都房价还会上涨，因此出现了对房产的疯抢现象。无论什么事物，当大家形成一致预期都是挺可怕的事情，容易滋生泡沫，典型的案例为2015年的股灾。

成都主城区的房产均价已到2万左右，租售比约为2%左右，已和北京上海基本接轨。假设未来5年房价和GDP增速相当，5年后成都主城区均价上涨50%到3万元，由于当前不能贷款（没办法上杠杆），年化收益仅为8%，仅从投资角度看并不是一笔好的投资。

按年化8%的增速，再过15年成都主城区均价将达到6万元，你觉得可能吗？树还能涨到天上？当前的疯涨已经对国家中心城市等利好提前反应，对未来价格进行了透支，当这波需求释放后房价大概率会出现横盘等待人民收入上涨。

四、资本市场

过去20年最大的投资机会在房产市场，未来20年最大的机会大概率在资本市场，有以下几点原因：

1.房价疯长或暴跌都会影响社会稳定，政府打压炒房，通过冻结房产流动性来稳定房价；

2.房价上涨后房产投资门槛变高，且很难融资买房；

3.翻产流动性差，大量公租房、房产税等都不利于投资房产；

4.政府鼓励投资资本市场；

5.大国崛起会有越来越多的优质龙头企业出现，资本市场长期慢牛可期；

6.资本市场投资门槛低流动性好；

7.房市和股市是两个最大的资金沉淀池，当房市投机被关闭后，泛滥的货币流向资本市场的可能更大。

投资指数是普通投资者分享中国经济增长的最佳方式，在指数低估时买入优质指数并长期持有，在高估时进行轮动操作，有望获得年化15%的收益。

五、结论

当前在成都主城区买一套100平方米的房产价格约200万，15年后房产价值（按8%年增长率）为600万；若投资低估值指数，15年后价值（按年15%增长率）1600万。

过去二十年，最大的投资机会在房地产市场；未来二十年，是中国强盛大国崛起的二十年，最大的机会大概率在资本市场。

错过了房地产的黄金10年，不能再错过资本市场的黄金20年。但凡投资都会有风险，无论是房产市场还是资本市场，风险不可怕，可怕的是害怕风险而不敢投资。


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