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未来二十年最大的投资机会在哪里?

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发表于 2018-1-19 03:23:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
作者 | 奶爸

来源 | 财经奶爸

最近流行一段子:是否有房拉开了人与人之间的“阶层”,在哪里有房同样也拉开了人与人之间的“阶层”。

从后视镜中回头看过去二十年是房地产投资的黄金二十年,那未来二十年最大的投资机会在哪里呢?

一、为什么要投资

我一个同学在成都有5套房产,产权面积约600平方米,从去年初到现在差不多单价涨了1万元,房产升值了600万,很多人工作一生也很难赚取600万吧。

有钱就买成资产,存钱看似没有风险其实有最大的贬值风险。无论是黄金、房产、股权等长期来看收益率都会强于银行存款。

二、如何配置房产

以成都为例,看看房产的收益率如何?奶爸所在的小区2003年新开盘单价约3000元,目前单价约18000元,如果不考虑贷款加杠杆买房,14年来上涨5倍,年化收益约13.7%,若在2003年首付三成买房,上两倍杠杆,年化收益可超过20%。

奶爸认为配置房产应尽量遵循以下原则:

1.尽量使用杠杆,即尽量利用银行资金贷款买房;

2.在经济能力承受范围内尽量选择优质楼盘的大户型,因为限购政策,不要浪费购房名额;

3.在房产低迷政府鼓励买房的时候出手,能享受优惠的贷款利率和优惠的价格;

4.将房产作为一种资产配置长期持有,切莫在行情火热的时候跟风买入进行短期炒作。

成都这一轮房价大涨,很多投资客并没有赚到钱,因为大涨前房价横盘了近5年,投资客多数把房子卖在了房价大涨前。购入优质房产用于自己居住,长期持有才是王道。

三、房产市场

当前所有人都预期成都房价还会上涨,因此出现了对房产的疯抢现象。无论什么事物,当大家形成一致预期都是挺可怕的事情,容易滋生泡沫,典型的案例为2015年的股灾。
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成都主城区的房产均价已到2万左右,租售比约为2%左右,已和北京上海基本接轨。假设未来5年房价和GDP增速相当,5年后成都主城区均价上涨50%到3万元,由于当前不能贷款(没办法上杠杆),年化收益仅为8%,仅从投资角度看并不是一笔好的投资。

按年化8%的增速,再过15年成都主城区均价将达到6万元,你觉得可能吗?树还能涨到天上?当前的疯涨已经对国家中心城市等利好提前反应,对未来价格进行了透支,当这波需求释放后房价大概率会出现横盘等待人民收入上涨。

四、资本市场

过去20年最大的投资机会在房产市场,未来20年最大的机会大概率在资本市场,有以下几点原因:

1.房价疯长或暴跌都会影响社会稳定,政府打压炒房,通过冻结房产流动性来稳定房价;

2.房价上涨后房产投资门槛变高,且很难融资买房;

3.翻产流动性差,大量公租房、房产税等都不利于投资房产;

4.政府鼓励投资资本市场;

5.大国崛起会有越来越多的优质龙头企业出现,资本市场长期慢牛可期;

6.资本市场投资门槛低流动性好;

7.房市和股市是两个最大的资金沉淀池,当房市投机被关闭后,泛滥的货币流向资本市场的可能更大。
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投资指数是普通投资者分享中国经济增长的最佳方式,在指数低估时买入优质指数并长期持有,在高估时进行轮动操作,有望获得年化15%的收益。

五、结论

当前在成都主城区买一套100平方米的房产价格约200万,15年后房产价值(按8%年增长率)为600万;若投资低估值指数,15年后价值(按年15%增长率)1600万。

过去二十年,最大的投资机会在房地产市场;未来二十年,是中国强盛大国崛起的二十年,最大的机会大概率在资本市场。

错过了房地产的黄金10年,不能再错过资本市场的黄金20年。但凡投资都会有风险,无论是房产市场还是资本市场,风险不可怕,可怕的是害怕风险而不敢投资。


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