成都限购区还有多少低价地？整理了近5年出让的土地后发现......

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年后成都限购区域的两场土拍，新川两块宗地以13000元/平米的熔断价成交，龙泉驿东山国际新城板块宗地以9400元/平米的价格成交，而3月27日将要拍卖的主城区几块土地，最低起拍楼面价都已经达到了8500元/平米。从去年开始延续到现在的土地市场的热度似乎并没有减退的迹象。

数量不断增加的“高价地”，也让市场中充满了对成都楼市接下来走向的各种猜测。乐居也整理了成都限购区域近5年出让的住宅用地（注：为便于理解，本文把住宅、商兼住、住兼商用地统称为住宅用地），希望能够还原目前市场中“高价地”和“低价地”的真实情况。

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乐居统计，2013年到2017年，成都限购区域一共出让了444块住宅用地。除去限价定向销售土地、人才公寓用地、被退还土地、项目烂尾地块，住宅真正能面向市场的地块一共有418宗。

那么，近五年出让的土地中有多少块“高价地”呢？我们以8000元/平米为“高价地”和“低价地”的分界线。这418块土地中，有67宗楼面价不低于8000元/平米。

这67宗“高价地”，有47宗都集中在2017年出让，目前，2017年出让的“高价地”，只有中南融创玖華臺（楼面价12900元/平米）入市销售，但玖華臺目前销售的是不受限价政策制约的商办类公寓产品。也就是说，2017年出让的“高价地”，到现在还没有一块地有住宅入市。

事实上，当下住宅市场中，“高价地”项目还是少数，据统计，近5年出让的土地中，有10块“高价地”的住宅已经入市。这些项目一个明显的特征是，与2017年以来成都的“高价地”遍布成都全市不同，这些“高价地”项目，基本都位于主城区，位置优越。

2013-2017年出让“高价地”住宅销售情况

值得注意的是，金沙城除了一块楼面价12000元/平米的土地外，还有两块住宅用地是以3313元/㎡、3156元/㎡的底价获得，这对金沙城的高地价能够起到平摊作用。类似的情况还有鲁能城，2014年4月鲁能在以9350元/㎡拿下崔家店地块后，同年12月又以5077元/㎡的楼面价拿下来相邻的一块土地。而2017年以及之后出让的“高价地”，基本没有低价地来平摊地价，同时，不少土地还要加上配建的租赁住房，人才公寓，拿地成本只会更高。

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2017年之前出让的为数不多的“高价地”基本已经入市，2017年以及此后拍出的众多“高价地”在“集体沉寂”，那么，近5年出让的“低价地”情况如何呢？

2013年-2017年，成都一共出让了351宗楼面价低于8000元/平米的住宅用地地，占总数的83%。截止目前，一共有275宗“低价地”的住宅已经入市，275宗住宅已经入市的“低价地”项目中，有181个项目住宅已经售罄，后期还会有住宅推出的项目有94宗。而住宅还未入市的“低价地”有76宗，可开发体量约为1489.45万㎡。

94宗已经面市还有存货的低价地项目加上76宗住宅还未面市的低价地，也就是说，2013年到2017年成都限购区域出让的住宅用地中，还有170块“低价地”在后期将会有住宅入市。

而76宗还没有住宅入市的“低价地”，大多数集中在近郊以及天府新区，主城区较少。其中位于天府新区的低价地最多，一共25宗，而高新区最少，数量为零。

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近5年出让的土地，还有170块低价地将来有住宅入市，显然，这并不是市场住宅供应的全部。

从市场住宅供应来看，通过招拍挂获取的土地并不是房企拿地的唯一途径，开发商还有不少土地是通过收并购的形式取得，特别是从2017年开始，伴随着在招拍挂市场拿地难度增加，成都市场中的土地收并购开始增多，收购拿地已经成为不少开发商获取土地的主要方式。一般来讲，通过收并购获取的土地，地价会低于周边招拍挂市场中的土地。

并且，本文只统计了2013年—2017年的土地住宅入市情况，事实上，2013年之前出让的住宅土地还有许多还没有面市，同时，目前市面上在售的项目也有不少是在2013年之前拿下的“低价地”。

公众号吴思竹通过统计市面上还有住宅存货的低价地楼盘，预估成都的低价地项目够买一年以上。我们如果再加上本文统计的住宅还未面市的“低价地”，以及2013年之前出让的还未面市的“低价地”项目，成都的低价地项目够卖的时间只会比一年更长。

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虽然说地价并不能决定房价，但地价绝对是影响房价的主要因素之一。短期来看，成都目前的“低价地”项目还是较为充足的，但是，低价地开一块少一块，一个现实情况是，目前，2016年年中之后出让的“高价住宅地”真正有住宅入市的寥寥无几，市面上多数在售的项目都是在2017年之前拿地的项目，可以说，高地价给成都楼市带来的影响其实还没有真正显现出来。

应该注意的是，低地价地块也并不能和项目价格低划上等号，从目前成都市场的新盘获批的售价来看，开发商在申报价格时，并不会因为自己项目的地价低，就会降低申报价格，更多的是以区域价格为申报标尺。例如，一个区域内同等品质的两个项目，地价可能相差很多，但获批的预售价格可能差不多。

面对政府指导价，之前低价拿地的开发商，更多只是考虑利润多少的问题。但对于高价地来说，指导价格与地价之间的议价空间并不大，有时候，指导价格甚至会低于开发商的拿地价格，这时候开发商要考虑的就是会不会亏损的问题了，这应该也是2016年年中以来出让的高价地们迟迟没有入市动作的主要原因。

对于购房者来说，目前市场中的“低价地”项目并不少，无需恐慌，但相比后期“高价地”越来预多，低价地“越来越少”的市场环境，现阶段买房上车也是不错的选择。而接下来，“高价地”项目将会以怎样的状态入市？又给市场带来怎样的影响？这些问题显然还需要时间去观察，前者，开发商和置业者都在等待答案，后者，也将随着前者的发生迎来答案。


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所以，面粉贵过面包，只是中介和开发商的借口

OtmINXWI

实话

Jefflq

就喜欢这样有理有据的分析。低价地是低价楼盘的决定性因素，低价地还能坚持一年，也就是市场还会火爆一年，这一年内买房子都是很划算的。过了这一年高价地的楼盘出来了，就不会是这么便宜了，那时候又到了高价房的时候了。问下小编，在哪里看到过去土地拍卖的数据的，我想去看看具体位置，为自己买房子做一下参考[机智]