湘妈侃楼丨开发商都闷起不开腔，高价地是躲猫猫还是玩消失？

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昨天成都土地市场迎来了今年主城区的第二次土拍，结果还是“遇冷”了。

为什么说“还是”？

3月27日，成都主城区5宗核心位置土地走向拍卖台。轮番举牌后呈现的结果是开发商们保守拿地，之后，不少人在说成都土拍“遇冷”，也许今年都热不起来了。

但湘妈持观望态度，因为一周后主城区还有地块要出让。

结果4月3号的土拍结果仍是“遇冷”。原本计划出让的四宗土地，两宗下架——武侯区机投桥、金牛区凤凰山的两宗土地因故中止拍卖。同样的情况也出现在3月27日的土拍中——位于武侯新城版块地块和金牛区营门口街道茶店子地块均因故流拍。

先来回顾一下今年这两次的主城区土拍：

3月27日土拍结果

一号宗地：成华区秀苑东路地块，用地面积约10.8亩，成都金座置业以10000元/㎡的楼面价，9.89%的溢价率拿下；

二号宗地：锦江区三圣街道锦江区三圣街道粉坊堰村6、8、9、11组，粉坊堰村属，用地面积约26亩，四川华熙龙禧投资有限公司以13168元/㎡的楼面价，37.69%的溢价率拿下。自持租赁比例：15%；

三号宗地：武侯区簇桥街道办事处七里村5、6、8组，簇锦街道办事处铁佛村7组，用地面积约 206.5亩，因故流拍；

四号宗地：金牛区沙河源街道王贾村3、4、5组，用地面积约56亩，泸州益佳房地产开发有限公司以10900元/㎡的楼面价，21.11%的溢价率拿下。无偿移交租赁比例：15%；

五号宗地：金牛区营门口街道茶店子村五组、花照村四组，用地面积约57.5亩，因故流拍。

4月3日土拍结果

一号宗地：青羊区文家街办马厂社区2、3组9号地块，用地面积约40.7亩，成都城投皓瑞置地有限公司以7859元/㎡的楼面价拿下；

二号宗地：青羊区文家街办马厂社区1、2组，七里沟社区9组，用地面积约60亩，成都城投皓瑞置地有限公司以8244元/㎡的楼面价拿下；

三号宗地：武侯区机投桥街道半边街村2、5组，白佛村3组，用地面积约77.4151亩，因故中止；

四号宗地：金牛区凤凰山单石桥，用地面积约102.7649亩，因故中止。

真的不比以前了。

想去年，同样是四月，成都的地价就像飞奔的野马，一下就越过了“万元”大山，简直是拉开了成都土地市场的新篇章。追踪一下去年4月6日那些“地王”的踪迹，可以看到，现在好多都快成型了。

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中南在天回镇的项目，现在叫中南海棠集，已有售楼部；在建设南路边的地块由融创来开发，叫融创玖华台；

融信拿下的百寿路地块，当时定位中高端项目，先前显示案名为“锦溪公馆（花园）”；

中铁建在青羊清江东路的地块打的是“旗舰巨著”的宣传语，目前正在建设中；

还有东原那块，当时是地王价，17200元/㎡，后头还跟到收购了远雄在红牌楼的地块，但是貌似没有新动作；

金茂在武侯区拿的地块，打造项目是“金茂府”，售楼部暂未开放。

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土地市场“遇冷”，品牌房企“失声”

2018土地市场“遇冷”，不是推测，事实摆在眼前。

至于为什么会出现这样的情况，湘妈觉得可以大致归结于土地交易附加条件多+严格的限价政策这两点。

回顾一下17年的土拍，人才公寓、自持租赁比例等附加条款，频繁出现在土拍交易中。起初，不少品牌房企还参与到夺地大战中，即使附加条款多，也出了不少高价地。

但“四限”条件下，尤其是成都现在的一些政策和严格的限价政策让这些开发商暂时性地停下脚步了。相比去年的“4·6土拍”，今年两次主城区的土拍几乎没有看到几个品牌房企的身影。或许是去年拿的高价地还没消化完，或许是真的吃不下了。

就拿昨天流拍的两块地来说（武侯区机投桥、金牛区凤凰山地块），起拍价为10200元/㎡、9568元/㎡，还有人才公寓的附加条件。其余两宗地底价成交。还有3月27日的土拍中，成交的地块中，有两宗自持租赁比例均为15%。而一直被看好的武侯区新城地块，据说是要求引入年销售收入不低于20亿元的电子商务总部企业，最终因报名参加人数不足，流拍。

开发商也有自己的考量，现在政府的限价政策还是比较严，要是再拿下高价地，加上严格的限价，恐怕要喊“遭不住”了。

当然，去年的那些“地王”虽然有些都已经快成型了，但是还没有听到有开盘的消息。其中缘由可能大家都猜得到。

成都市政府坚持通过政府手段进行供给侧改革，土地交易配建条件的严苛，土地市场的冷淡，也意味着以后商品房市场的供给可能会受到影响。通俗地说，土地交易中无偿移交租赁比例、无偿移交人才公寓比例这些高了之后，开发商能拿出来卖的商品房就少了。

况且诸如此类的条件多了之后，加上持续的限价政策，开发商可能就不愿意拿地，土地流拍的几率变大，商品房市场供给就会减小。当然，这也很有可能会把普通住房的需求引向政府供给的住房上。

高地价+附加条件下的房价肯定不得低，土地市场趋向冷却也不一定是坏事，至少从某个层面上来说房价也不得高涨。

湘妈小结

有人说，中美贸易战来了，为了拉动内需，房价肯定要压。湘妈觉得，也不是没有可能，但这也只能说是大环境这样。

落到成都这个城市来看，前几天出了刚需优先摇号的政策，虽然刚需这个标准很难界定，但还是可以看出政府在坚定“房住不炒”这一目标上的决心。

况且，本身今年就是政策年，房地产行业求稳，在严格的限价政策下，销售价格应该是趋向稳定的。这也变相地要求开发商们理性拿地。那么问题来了，你觉得高价地是在躲猫猫还是玩消失？

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