重磅！深圳拟盘活部分历史违建，补缴地价，小产权有望转正

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7月27日下午17:00，深圳规土委与深圳市法制办联合发布《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法（征求意见稿）》（以下简称意见稿），对深圳产业类和公共配套类违建的处理有了明确方向

其中最重磅的信息如下：

产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。

其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

如果文件正式施行，意味着深圳产办类“小产权”补缴地价50%即可转正。

历史遗留违法建筑处理确认的罚款、地价标准

（一）业内解读

此次征求意见稿若落地，将加快深圳城市更新推行的力度。目前60%合法权属才能立项做城市更新，个别重点单元达到30%就可以。新增加的合法用地将纳入城市更新申请测量，有利于推进城市更新进度。

该专业人士表示，文件影响重大，具体细则需要商定，不一定会按照意见稿执行。

合一城市更新集团董事总经理 罗宇认为：

一、在历史上，产业类的违建很多，此次新政的出台，可以有效的解决城中村权属不够的问题，因为产业类的建筑，占地面积大。

二、此次新政，在处理流程上做了简化。

三、罚款方面，此次采取了折中的办法，更贴近实操。同时出台优惠政策，罚款和补缴地价比较便宜。

四、在处理过程中，注重安全隐患的问题，能够有效降低安全风险。

总体上说，如果这个政策能落地下来，将能够为深圳旧改提速。

世联行集团首席工改顾问 董极表示，意见稿主要有四方面的影响：

不仅关乎历史违建处置，更关系到深圳城市更新和产业升级的走势。

一、推进城市更新项目发展

之前深圳有很多项目的合法建筑比例很难达到50%或者60%的比例，开发商需要通过一些合法化的处理达到60%之后才能进城市更新。现在通过产办类历史建筑确权的方式，能满足到城市更新60%的要求，加快进程。

二、推动深圳产业发展

对产办类历史违建确权，更能促进激活深圳的产业发展。现在产业用地推动的力度比较慢，通过政策的推行后，不管是从城市更新方面还是其他层面都能有效地激活产业，推进市场主体做产业的积极性。

三、确权后可融资，利好村集体物业

意见稿指出，产业类历史违建可以通过转为非商品类再转为商品类，如果已经有村集体产办类用地建设比较新的写字楼，这些项目就可以在确权后再做融资。既可以实现市场化的需求，也可以推动产业的发展，对股份制有限公司也是一个利好。龙华、宝安等地此类物业比较多。

四、需要严控产办房做公寓的现象

早些年有些产办类项目建成类似公寓的投资性地产产品，这种产品可能需要注意，需要管控和区别对待。目前有很多研发用房或者厂房改成还有办公居住型公寓的案例，本来就是非法的。首先，它不是红本；其次，它改了物业的功能用途，如果不加以控制，这部分产品放出来也会对市场造成冲击。

（二）为什么要制定《处理办法》？

| 是落实国家治理违建工作部署的需要

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（中发〔2016〕6号）明确提出，要严格依法执行规划，用5年左右时间，全面清查并处理建成区违法建设。广东省推进治理违法违规用地专项行动会议提出“坚持强管严治，出重拳、用重典、动真碰硬，坚决把违法用地和违法建筑控制住、压下来，全力打好治理攻坚战”。深圳市委六届十次全会要求，要深入推进“拓展空间保障发展”十大专项行动。

| 是促进经济社会发展改善民生的需要

通过处理产业类历史违建，可以明晰土地使用权，盘活存量土地资源，促进工业区升级改造和产业转型发展，破解产业空间不足等制约深圳城市发展的问题，也进一步落实了我市产业区块线划定的相关要求。对公共配套类历史违建的处理，有利于解决公共基础设施缺口大、实施难等城市发展突出问题，促进解决公共配套服务设施的土地遗留问题，促进特区内外一体化和公共服务均等化，补齐民生短板提高民生幸福指数。

| 充分体现了依法依规

《处理办法》以《决定》作为制定依据，严格遵循《决定》规定的处理范围、处理原则和处理方式。一方面，严守规划和土地管理的刚性要求，依法拆除没收一批历史违建；另一方面，根据历史违建用途和当事人不同，设定差别化的罚款和地价标准，对符合规划、满足房屋结构、消防和地质安全要求的历史违建，予以处理确认。

（三）《处理办法》有啥主要内容？

| 坚守安全保障底线，全面施行安全纳管

由政府组织开展房屋结构、消防、地质灾害等安全隐患排查、整改和日常监管。整改后仍无法满足安全使用要求的，不得出租、进行经营性活动，应当在显著位置悬挂安全警示标识。

| 依法拆除没收一批

规划土地审查过程中，对非法占用已完成征转地补偿手续的国有土地、占用基本农田、占用一级水源保护区用地、压占原水管渠蓝线、不符合橙线管理要求、位于土地利用总体规划规定的禁止建设区以及占用规划高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地在内的七种情形的产业类和公共配套类历史违建，依法拆除或没收。

| 依法处理确认一批

不存在依法应拆除或没收情形的，按照分类处理、先易后难、区别主体、逐个推进思路，区别用途和主体，经建设时间核查、权属调查、分宗定界、规划土地审查、质检和消防检测、缴纳罚款和补缴地价等程序后，予以处理确认。产业类历史违建既可先确认为非商品性质再转为商品性质，也可一步到位确认为商品性质，公共配套类历史违建仅能确认为非商品性质。其中，生产经营性历史违建需补缴50%的市场评估地价，商业办公类历史违建需补缴全额市场评估地价后方可办理商品性质。

在开展产业类和公共配套类历史违建处理的同时，持续保持查违高压态势，开展查违三年攻坚行动，绝不允许新增1平方米违建，坚决拆除处置中央环保督察要求整改的饮用水水源一级保护区范围内违建，坚决拆除重点违建和已作出拆除处罚决定违建，加快拆除严重影响规划的历史违建，清理拆除违法乱搭建，通过城市更新、土地整备、建设用地清退、棚改等多元手段加快消化各类违建，确保违建“零增长”、存量“负增长”。本次不处理住宅类历史违建，严厉打击违法建设和非法销售行为，我市仍将按照国家关于房地产市场调控的要求做好相关工作。

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